Davant la convulsa situació del mercat immobiliari i del clima de desànim que regna en el sector, m’agradaria proposar-vos, senyors constructors i promotors, un parell d’alternatives que potser podrien resoldre la situació.

Abans de dir-vos-les, anem a veure perquè no es venen pisos. Hi ha dos tipus de perfils que compren pisos (o almenys que els compraven): els que ho fan (o ho feien) per gaudir del bé i els que ho fan (o ho feien) per especular. Comencem pels primers, els que volen anar-hi a viure.

Analitzem primer si hi ha demanda. La gent necessita vivenda? Podem entendre que sí, oi? La gent es vol emancipar, hi ha creixement poblacional, la renda per càpita encara pot aguantar compres a preu raonable... Aleshores, per què no compren? Doncs probablement molts estan ajornant la seva decisió, ja que pensen que el preu de la vivenda encara pot baixar més i, és clar, comprar car no li agrada a ningú.

Ara va la primera de les “solucions”. Una parella vol comprar un pis, però té por que en baixi el preu. Les pors, en el mercat, es cobreixen amb assegurances, oi? Doncs imaginem a aquesta parella a què un promotor vol vendre un pis. Encarreguen una taxació oficial i els el taxa, posem per cas, en 300.000 euros. El banc els donarà, si hi ha renda que ho aguanti, el 80% del valor, és a dir, 240.000 euros. La resta haurà de sortir de l’estalvi de la parella. Per cobrir la por de la depreciació (que només es produirà si hi ha una segona transacció) es podria contractar una assegurança pel valor hipotètic de la depreciació (com si fos una assegurança de tipus de canvi). Si la parella ven el pis, per exemple, al cap de quatre anys, es torna a fer la taxació i s’executa l’assegurança pel diferencial (en el cas que el preu sigui més baix, és clar). Si hi afegeixes que la tinença mitjana d’un pis és de disset anys, veurem que la probabilitat que s’executi l’assegurança és baixa. Això, combinat amb que és poc probable que el preu dels pisos caigui any rere any, faria que el cost de l’assegurança no fos massa alt (en tot cas, molt més baix que aquests descomptes que alguns desesperats proposen!).

Anem al segon cas, l’inversor especulador. Aquest no té clar on posar els diners a hores d’ara. La Borsa no fa bona pinta i posar-ho en matèries primeres sembla “espai reservat” als iniciats... Suposem, altre cop, el pis de 300.000 euros de valor de taxació. Suposem una rendibilitat acceptable del 7% anual més la hipotètica plusvàlua. Què passaria si el promotor es comprometés a pagar a “l’especulador” (no m’agrada el nom, però està molt generalitzat) aquest 7% periodificat mensualment i ho garantís durant cinc anys amb un aval a un any “que corregués”? El cost per al promotor és baixíssim i disposaria dels fons de la transacció. Això es podria “sofisticar” més encarregant al promotor la gestió del lloguer de l’immoble adquirit, i partir-se el diferencial del guany (preu de lloguer menys rendiment al 7%), així incorporaria l’opció “efecte empresarial” (obtenir un alt rendiment) a l’operació.

És clar que caldria baixar al detall. També és clar que no tothom ho entén i que cal una feina addicional per part del promotor, companyies d’assegurances i bancs, però... potser val la pena de provar-ho, no?

Estic obert a crítiques!