Davant la convulsa situació del mercat immobiliari i del clima de desànim que regna en el sector, m’agradaria proposar-vos, senyors constructors i promotors, un parell d’alternatives que potser podrien resoldre la situació.

Abans de dir-vos-les, anem a veure perquè no es venen pisos. Hi ha dos tipus de perfils que compren pisos (o almenys que els compraven): els que ho fan (o ho feien) per gaudir del bé i els que ho fan (o ho feien) per especular. Comencem pels primers, els que volen anar-hi a viure.

Analitzem primer si hi ha demanda. La gent necessita vivenda? Podem entendre que sí, oi? La gent es vol emancipar, hi ha creixement poblacional, la renda per càpita encara pot aguantar compres a preu raonable... Aleshores, per què no compren? Doncs probablement molts estan ajornant la seva decisió, ja que pensen que el preu de la vivenda encara pot baixar més i, és clar, comprar car no li agrada a ningú.

Ara va la primera de les “solucions”. Una parella vol comprar un pis, però té por que en baixi el preu. Les pors, en el mercat, es cobreixen amb assegurances, oi? Doncs imaginem a aquesta parella a què un promotor vol vendre un pis. Encarreguen una taxació oficial i els el taxa, posem per cas, en 300.000 euros. El banc els donarà, si hi ha renda que ho aguanti, el 80% del valor, és a dir, 240.000 euros. La resta haurà de sortir de l’estalvi de la parella. Per cobrir la por de la depreciació (que només es produirà si hi ha una segona transacció) es podria contractar una assegurança pel valor hipotètic de la depreciació (com si fos una assegurança de tipus de canvi). Si la parella ven el pis, per exemple, al cap de quatre anys, es torna a fer la taxació i s’executa l’assegurança pel diferencial (en el cas que el preu sigui més baix, és clar). Si hi afegeixes que la tinença mitjana d’un pis és de disset anys, veurem que la probabilitat que s’executi l’assegurança és baixa. Això, combinat amb que és poc probable que el preu dels pisos caigui any rere any, faria que el cost de l’assegurança no fos massa alt (en tot cas, molt més baix que aquests descomptes que alguns desesperats proposen!).

Anem al segon cas, l’inversor especulador. Aquest no té clar on posar els diners a hores d’ara. La Borsa no fa bona pinta i posar-ho en matèries primeres sembla “espai reservat” als iniciats... Suposem, altre cop, el pis de 300.000 euros de valor de taxació. Suposem una rendibilitat acceptable del 7% anual més la hipotètica plusvàlua. Què passaria si el promotor es comprometés a pagar a “l’especulador” (no m’agrada el nom, però està molt generalitzat) aquest 7% periodificat mensualment i ho garantís durant cinc anys amb un aval a un any “que corregués”? El cost per al promotor és baixíssim i disposaria dels fons de la transacció. Això es podria “sofisticar” més encarregant al promotor la gestió del lloguer de l’immoble adquirit, i partir-se el diferencial del guany (preu de lloguer menys rendiment al 7%), així incorporaria l’opció “efecte empresarial” (obtenir un alt rendiment) a l’operació.

És clar que caldria baixar al detall. També és clar que no tothom ho entén i que cal una feina addicional per part del promotor, companyies d’assegurances i bancs, però... potser val la pena de provar-ho, no?

Estic obert a crítiques!

Aquest article ha estat publicat originàriament a la web d'Expansión y Empleo.

Tinc un cunyat que és professor d’educació especial, això és, professor de nens amb deficiències psíquiques greus. Fa temps que ho és i crec que ho continuarà sent molt de temps.

El meu cunyat és una persona d’àmplia cultura. És treballador i llest. És sociable, bon comunicador i alegre. I és professor d’educació especial...

Aquesta és una professió “estranya”. No té “glamour”: en un sopar de gent heterogènia, un professor d’educació especial no serà el centre d’atenció, almenys pel que fa a la professió. És molt més interessant un director de màrqueting de la Coca Cola, un periodista del cor o, fins i tot, un jugador de futbol.

I encara més, aquesta no és una professió ben pagada. Un administratiu avançat d’una multinacional el sobrepassa en sou i en “beneficis socials”. Tampoc no és una professió que tingui uns horaris boníssims: encara que gaudeixen de dos mesos de vacances, assisteixen a infinitat de reunions nocturnes on els pares intenten capturar un bri d’esperança en els progressos del nen o nena. Normalment se’n van capmoixos: tot continua igual...

Però Rafa segueix allà, cada matí. No consulta ofertes de feina a Internet, no va a entrevistes de selecció, no aspira a ascendir ni tan sols a director de l’escola.

De Rafes, n’hi ha molts: els professors de primària i secundària, alguns professionals de la sanitat, auxiliars de geriatria... I ens preguntem el perquè. Com és possible que algú faci alguna cosa així, mal pagada i sense reconeixement social?

Per respondre aquesta pregunta, hem de fer una ullada a les motivacions que mouen les persones a fer alguna cosa. Per simplificar, podríem afirmar que la motivació és la suma de tres factors: la motivació extrínseca, la intrínseca i la transcendent.

La primera, l’extrínseca, és la que parla de sou i del reconeixement davant de tercers. La intrínseca és la que té en compte el resultat de l’acció per qui la realitza, és a dir, que a qui ho fa li agrada fer això. I finalment, la transcendent, que és la que té en compte el receptor de l’acció o, el que és el mateix, que allò que un fa beneficia un tercer.

Rafa té una gran motivació intrínseca (li agrada la seva feina) i una elevadíssima motivació transcendent (els nens i els pares dels nens i nenes es beneficien de la seva feina). Per això, Rafa continuarà treballant en aquella escola, encara el seu sou sigui baix i el seu “prestigi” social també.

Moltes empreses que conec treballen molt la motivació extrínseca. Dissenyen completíssims mecanismes de remuneració que persegueixen l’equitat interna, la retribució per competències i la “justícia” amb el mercat. Això és fàcil: amb un Excel i una bona predisposició al càlcul surten coses increïbles, però, amb quina finalitat? Volen baixar la rotació? Volen arribar a uns objectius determinats? Aquestes empreses creuen que un bon sistema retributiu i uns quants copets a l’esquena són la clau de la competitivitat, però obliden els altres dos factors motivacionals, que en segons qui (més dels que pensem) tenen més poder que el primer.

S’han plantejat alguna vegada si als seus treballadors/col·laboradors els agrada el que fan? Saben els seus subordinats per a què serveix la seva feina i a qui beneficia?

Per què no ho fem fàcil? Per què no pensem què ens motiva a nosaltres i ho intentem extrapolar als demés?

Acabo de rebre correspondència del Banc. Són males notícies, el fons de pensions on cada mes durant els darrers anys he anat posant diners ja ha caigut un 4.06% en l’acumulat dels darrers 12 mesos, la qual cosa, sumada a la inflació (que no recordo exactament quant és, però deu voltar sobre el 3.5%), significa que he perdut, dels meus estalvis, 7.5 punts.

Paral·lelament, rebo una altra comunicació del mateix Banc on em diu la barbaritat que han guanyat el primer trimestre de l’any (més d’un 12% que l’any anterior).

Aleshores penso: aquesta gent guanya diners gestionant els diners dels altres. La part primera (la que hauria de ser conseqüència) surt d’allò més bé. La segona, la de gestionar els diners dels altres (la causa), ho fan molt malament.

Quina mena de relació causa-conseqüència, oi?

Truco immediatament al Banc. Li dic al sol·lícit director que el pla de pensions, que té no sé quants diplomes (es veu que cada any se n’autoatorguen un), està als nivells de juny de 2006, i li pregunto si els que gestionen els fons tenen la primària acabada o se’ls resisteix la taula del vuit.

El director, estupefacte amb la meva pregunta (potser es qüestionava com me n’he assabentat?), em diu “són coses que passen”, “la borsa està molt malament” i “ara és el moment d’aguantar” (definitiva aquesta darrera frase: amb 12 mesos no n’han tingut prou per redreçar la situació!).

Em diu també que té un producte millor (ara m’ho diu!) i que podríem fer-ne el traspàs. Ara l’estupefacte sóc jo, i li demano si pel setembre es calcula que els gestors ja hauran aprovat la primària. L’home no penja ni per casualitat: està ben format i acostumat a rebre, suposo.

Finalment li demano educadament que em retorni les comissions de gestió del fons i les de custòdia. La primera argumentant que ho han fet malament i la segona demanda li faig perquè mala custòdia n’han fet, que se li han escapat uns quants euros.

El director em diu, amablement, que això no és possible. Que la comissió es carrega “automàticament” (tètric adverbi) i que ni el mateix president (sic) ho pot fer!

Finalment dono la batalla per perduda (com tothom, suposo), cancel·lo la meva aportació periòdica i opto per ser jo qui provarà de perdre menys diners en la famosa “gestió” dels fons de pensions.

Ja és curiós, ja, que un Banc guanyi diners i els seus clients en perdin... Curiós o llei de vida?

Segons un estudi publicat per la Fundación Ortega y Gasset, a Espanya, entre els anys 2003 i 2007 s’han deslocalitzat 340 empreses, amb una pèrdua aproximada de 60.000 llocs de treball de sectors tradicionals com el calçat, el tèxtil o les TIC. D’aquests 60.000 llocs, 25.954, quasi la meitat, són a Catalunya. El segon lloc al rànquing l’ocupa el País Valencià, amb prop de 5.500.

Sembla que això de la indústria no és una prioritat per al Govern. Fins i tot, sembla que no està massa bé això de produir aquí, que si no aprofites els “excel·lents” preus de la Xina o del Vietnam estàs badant d’allò més.

El que ens va són els serveis i el turisme. Aquí, com un peix a l’aigua.

No pretenc fer una discussió política sobre el fet. Ni tan sols apel·laré a l’assumpte tan gastat de l’abús que fem dels pobres orientals (no ho dic jo, que consti!). De fet, vaig a intentar fer una aproximació econòmica que defensa la nostra indústria, la d’aquí.

Ho faré amb un exemple tèxtil que, malauradament, conec prou bé: la producció de samarretes de marca.

Anem a “deconstruir” (gràcies, Ferran, per la paraulota) el preu:

Una samarreta d’aquestes es ven a la botiga per 30 euros. La botiga la compra al distribuïdor per 14 (més o menys). El distribuïdor la compra al productor per 11. El productor, aleshores, pot decidir fer-la aquí a un cost aproximat de 5 euros o fer-la a la Xina per 2.5. És a dir, que fent-ho a la República Popular multipliquem per 10 i aquí “només” per 6...

Afegim que el ‘time to market’ (que no és res més que el temps que trigues des que ho encomanes fins que ho tens): en un lloc és de 4 mesos i en l’altre 4 setmanes (aquí)...

Donat que el temps és boig i que la moda és una cosa efímera, voleu dir que no és molt arriscat i immobilitzes massa diners fent llarguíssimes produccions tan lluny del consumidor?

Vols dir que no estem aprofitant un aspecte conjuntural més que no pas un aspecte estratègic? Té sentit, econòmicament parlant, això que molts estan fent?

A veure si passarà com a la construcció, que els darrers anys els que no teníem grans inversions en totxo ens sentíem més curts que la resta, bo i veient com el paleta no instruït havia baixat de la furgoneta per pujar-se en el Mercedes sense passar pel Toledo?

Senyors fabricants, modernitzin les seves instal·lacions per escurçar els períodes de fabricació, per fer més evident el seu avantatge estratègic. Disposin-se a fer sèries curtes, perquè no tothom voldrà anar vestit igual, i aguantin l’escomesa, no hi ha mal que cent anys duri! I una darrera cosa, pensin que el millor Mercedes serà el proper...

Vagi per endavant que el mèrit d’aquest article no és meu, sinó d’un professor meu a l’IESE de nom Frederic (no li he demanat permís per escriure sobre ell, així que em limitaré a posar el seu nom de pila).

El cas és que l’altre dia ens plantejàvem un problema de producció en un restaurant (és un cas molt famós, anomenat Benihana). El professor ens va interpel·lar sobre què és el que processàvem al restaurant. Tothom (jo també, ho confesso) vam dir: “Menjar!” Res més lluny de la realitat! El menjar és l’eina, però el que de debò es processa en un restaurant d’èxit són persones! El que cal és fer passar per un tub imaginari el màxim nombre de persones en el menor temps possible, i que els que hi hagin passat tinguin ganes de tornar-hi a entrar. Així de senzill. Ara només cal desenvolupar el pla operatiu, però fixeu-vos que si no tenim clar l’objectiu serem erràtics en les mesures a prendre.

Per als qui sempre volen saber com es “concreta a la pràctica”, us explico què van fer a Benihana:

a) Disposició de taules en U amb cabuda per a sis persones, de manera que et pot tocar seure al costat de gent que no coneixes, però la disposició fa que no et sentis violent (només ocupes la part exterior de la U). D’aquesta manera sempre tens “plena ocupació” a les taules.

b) El cuiner està situat enmig de la U. Cuina al moment i “llença” el menjar (fet a la planxa) ja trossejat al plat dels comensals. No val a badar!

c) El cuiner, molt destre amb el ganivet, fa un espectacular xou de tall. Més que a sopar, vas a veure un espectacle. Per tant, el ritme el marca l’actor!

d) Abans d’entrar al restaurant hi ha un bar on “s’acumula la matèria primera” abans de ser processada...

Hi ha molt més a explicar del Benihana, però no us vull “aixafar la guitarra” si algun dia decidiu fer aquest curs, per bé que us he desvelat el secret més ben guardat...

Una conclusió: en la prestació de serveis i en producció, tingues clar que, o s’esperen els clients o s’esperen les màquines (en aquest cas, les cadires). Calcula-ho de les dues maneres i decideix!

En un moment de contracció de la demanda com el que estem vivint, les empreses han de recol·locar-se en el mercat i, si cal, reinventar-se per poder continuar endavant.

En aquest procés jugarà un paper fonamental l’equip de persones que integren l’organització. La seva flexibilitat, adaptabilitat i obertura de mires per oblidar antics patrons de conducta i llençar-se a explorar nous terrenys serà important per a la gestió del canvi intern.

La resistència al canvi vindrà motivada, bàsicament, per la rigidesa en les estructures mentals de la gent, més que no pas per la no disponibilitat de tècnics qualificats. És temps de creativitat i de lideratge.

Les organitzacions hauran d’assumir quatre tasques fonamentals:

a) Generar talent dins la pròpia organització i despertar potencialitats adormides dels propis col·laboradors.

b) Atreure nou talent que complementi l’equip actual i que restitueixi les pèrdues del personal que no ha sabut adaptar-se al canvi.

c) Retenir el talent fent que aquells individus vàlids no se’n vagin perquè es consideren infrautilitzats.

d) Gestionar el talent, és a dir, fer que la informació flueixi adequadament entre els membres d’una mateixa organització i provoqui les sinergies necessàries perquè el producte de l’esforç col·lectiu sigui superior a la suma dels esforços individuals.

En aquest procés de canvi, calen “dinamitzadors externs” que ajudin, amb una òptica més objectiva i menys “contaminada” pel dia a dia i l’històric de les empreses, a dur a terme les tasques esmentades.

Permeteu-me que aquesta vegada escrigui un article amb cert accent polític. No és costum meu opinar obertament de temes que se’n vagi més enllà de l’estricta realitat empresarial, per allò de no ferir susceptibilitats, però aquesta vegada em permetré la llicència de fer una breu anàlisi, potser tendenciosa, de la realitat que a hores d’ara està vivint el nostre país.

Que estem immersos en una greu crisi no és cap secret per a ningú de vosaltres, per més que els nostres dirigents (els de prop i els de lluny) ho neguin més de tres vegades.

No només ha caigut la construcció i amb ella les promotores i els intermediaris (Llanera, Astroc, Expofinques...), sinó que les dades que ens arriben del consum intern són preocupants: caiguda del 40% en la demanda d’electrodomèstics, caiguda del 25% en la venda de cotxes (la indústria de l’automoció ocupa a Catalunya 1 de cada 10 persones que treballa), caiguda de les exportacions...

A tot això, la nostra Administració ens promet que impulsarà mesures per pal·liar la crisi, però jo em pregunto, amb quines eines?

Podríem afirmar que les tres grans eines de què disposa un govern per fer front a situacions com aquesta serien:

1. Baixada del tipus d’interès, per alleugerir càrregues familiars, fomentar la demanda interna i permetre inversions que amb un tipus alt no són rendibles...
2. Canvi de la paritat euro/dòlar per frenar les importacions i augmentar les exportacions i la visita de turistes de fora d’Europa.
3. Creació d’ocupació pública.

De les tres, les dues primeres són intocables, perquè hem cedit –voluntàriament!!!– les nostres competències a un ens supranacional dirigit per uns de més rics que nosaltres, que tenen interessos exactament oposats!

La tercera, la de crear ocupació pública “artificialment”, és esfereïdora i provoca unes conseqüències terribles:

1. Augment del nombre de funcionaris que, per evitar l’ociositat, es posaran a fer coses que fins ara feia l’empresa privada (amb la conseqüent pèrdua de llocs de treball i, sobretot, d’eficiència que això comportarà).
2. Augment de la contractació d’obra pública fent infraestructures (això és bo), però a uns costos elevadíssims (imagino que les grans constructores “amigues” s’estan fregant les mans perquè a canvi d’absorbir l’excedent laboral podran incrementar els seus preus).

A tot, cal sumar que la nostra Administració autonòmica, pèssimament finançada amb uns impostos transferits tan sensibles a la construcció com és el de transmissions patrimonials, haurà de buscar allà on pugui els diners per cobrir els 7.500 milions d’euros que deixarà d’ingressar enguany. I, és clar, caldrà treure’ls de les unitats productives via sancions a la més petita falta, multes (entre elles, les de trànsit, doncs tot acaba anant al mateix sac) i alguna altra idea genial que, com senyor feudal, se li acudirà per finançar la seva croada contra la crisi.

L'única que pot canviar la situació és la banca, la que finança les campanyes de tota aquesta colla de filòlegs, anestesistes, funcionaris de carrera... que governen l’economia del nostre país.

A quin país s’ha vist que les principals empreses siguin entitats financeres? On està la nostra indústria, la que feia teixits, cotxes, motos i fins i tot trens?

Els que manen són tres botigues enormes, sis o set bancs i dos o tres monopolis que ara diuen que són empresa privada, quan vam ser tots plegats qui vam pagar el coure que ens arriba a les llars per portar el senyal telefònic, per posar-ne un exemple.

Espero que la banca se n’adoni que està matant la gallina dels ous d’or i pressioni a qui ho hagi de fer perquè les polítiques econòmiques tinguin, una vegada per totes, algun sentit.

Si no hi posen remei immediatament, ens convertirem en un país de funcionaris i cambrers (amb molt de respecte pels segons). I és per tremolar. Només cal veure com gestionen els béns públics on tenen les competències: la sanitat, l’educació i la justícia, per posar tres exemples esperpèntics.

La lluita serà immensa per sortir-nos-en, però com més difícil és l’objectiu més dolça és la victòria.

Ànims!!!!

Tinc un amic que està patint. Tinc un amic que fa més de deu anys que treballa a la mateixa empresa. Ara, l’empresa no va bé i podria ser que acabés tancant. El meu amic té dona i tres fills, i un coixí que li permetria aguantar uns mesos sense ingressos.

El cas és que em va venir a demanar consell. Només en passar per la porta vaig saber que, més que consell, venia a buscar suport. Ell ho va plantejar com que no sabia què fer: si esperar esdeveniments o bé iniciar la recerca activa de feina immediatament.

Davant de disjuntives com aquesta, jo ho tinc molt clar: intento prendre les regnes de la meva vida i surto al mercat a buscar-me la feina. El Juli, que així es diu el meu amic, té una llosa al damunt que li impedeix obrar amb llibertat: si plega, renuncia a la suculenta indemnització que la Llei estableix per a acomiadaments improcedents. És clar que si es queda i l’empresa tanca, vés a buscar la teva indemnització!

També pot ser que l’empresa presenti un ERO (Expedient de Regulació d’Ocupació) i li baixin la indemnització a la meitat, per exemple.

El cas és que el Juli està patint, i no mou fitxa gràcies o per culpa d’una Llei que es va fer per afavorir els treballadors, la de la indemnització! Curiosa paradoxa aquesta que obliga a alguns a actuar contra les lleis de la natura que dicten que, si s’ensumen maldades, ràpid has de buscar refugi.

El Juli està paralitzat, a hores d’ara. Tant de bo tot s’arregli sol!

Passejant per la Toscana, aquesta Setmana Santa, he volgut comparar, de forma molt subjectiva, dues realitats que sovint se’ns han presentat com a equivalents: la nord-italiana i la catalana.

La primera evidència que només ens assemblem perquè estem banyats pel mateix mar ja s’aprecia mentre condueixes: Fiat, Lancia, Alfa Romeo, Ducati, Piaggio, Benelli, Malossi, Malagutti, Aprilia, Gilera, Guzzi, Morini... (Ferrari n’hi havia pocs). Quina sorpresa! La gran majoria dels vehicles que circulen són fabricats per marques italianes, fins i tot els seus dirigents polítics els utilitzen en comptes dels Audi i Volkswagen dels nostres.

A Itàlia, ‘made in Italy’ és un punt fort per a la moda, per a l’alimentació, per l’esmentada automoció... A Catalunya, no tenim ni ‘made in’, i l’associació amb el ‘made in Spain’ no és motiu d’orgull ni per als d’aquí ni per als de fora.

A Itàlia, el gegant de la distribució és COOP, una cooperativa! Als veïns francesos els costa horrors penetrar-hi! La banca està regionalitzada i no estan massa per la tasca de concentració que sembla inevitable aquí. I és que, les principals indústries del país fabriquen i els bancs estan al seu servei, i no a l’inrevés.

Si aneu a Itàlia i observeu amb deteniment, veureu que molts dels productes que consumiu estan produïts per una empresa nacional i, possiblement, si el producte és d’alimentació, per una empresa local.

Està clar doncs que en el món de la globalització les empreses locals poden tenir el seu paper. Think global, act local!

Divendres, 10 del matí. L’administrativa de vendes demana al seu cap un minut. Ell respon «És greu?». Ella respon amb la terrorífica frase «És personal». A les 10 hores i 2 minuts (un més del previst) és ja oficial: Alícia, l’administrativa de vendes, acaba de dir que se’n va. És irreversible, no hi ha volta enrere...

Quantes vegades hem viscut aquesta situació? Quantes vegades, els que tenim gent al nostre càrrec, hem pensat coses com «Com no me n’he adonat?, Com ho podria haver evitat?», o el simple i llastimós «Per què se’n va?».

El directiu experimenta una sensació de frustració, de pèrdua. L’envaeixen els dubtes, no sols de com substituirà aquella persona i com serà la travessera pel desert fins que la nova no assumeixi les seves funcions, sinó que pugui iniciar una reflexió més intimista, més humil, en què es qüestioni el seu propi rol com a directiu. Aquest divendres, a les 10 hores 2 minuts, el directiu ha baixat un moment del seu Olimp per passejar-se entre mortals. Aquella administrativa de vendes que tant de temps l’havia tingut a ell com a cap abandona el vaixell i, en conseqüència, la seva jerarquia.

Però el directiu, el bon directiu, té suficient autoestima per remuntar des de l’adversitat, per buscar una justificació que li salvi la consciència, per evitar sentir-se culpable davant d’una situació així. Comencem a descobrir que l’administrativa de vendes tampoc no era tan bona, que amb els anys que portava aplegava massa passiu laboral, que la “nova” apunta millors maneres i que guanyarem amb el canvi... I així, amb una nit d’insomni, ho hem arreglat: hem enviat al més profund del nostre cervell la frustració del primer instant.

Quinze dies després, una nova administrativa de vendes ocupa el lloc d’Alícia. La mateixa il·lusió dels primers dies, la mateixa brillantor als ulls, la mateixa voluntat. Apunta bones maneres, penses, però en la soledat del teu despatx, per un moment planeja de nou el dubte: «Quan se n’anirà?». Sona el telèfon, és un client amb una comanda, el núvol s’allunya ràpidament i el teu cor torna a bategar amb alegria.